부모님으로부터 주택을 상속받아 이를 매도할 때, 많은 상속인이 '우리 집에서 대를 이어 살았으니 세금 혜택도 그대로 승계되겠지'라고 생각하곤 합니다. 특히 1세대 1주택자에게 주어지는 강력한 절세 수단인 '장기보유 특별공제'의 거주기간 산정을 두고 상속 전후의 기간을 합산할 수 있는지가 큰 관심사였습니다.

하지만 최근 대법원은 이에 대해 매우 엄격한 잣대를 적용하는 판결을 내놓았습니다.

원고는 부친으로부터 주택을 상속받은 후 이를 양도하였습니다. 원고는 양도소득세를 신고하면서 부모님이 거주했던 기간까지 포함하여 높은 장기보유 특별공제율을 적용했습니다. 그러나 과세당국은 "원고가 상속으로 주택을 취득한 이후 실제 거주한 기간은 단 1개월에 불과하다"며 공제 적용을 거부하고 양도소득세를 추가로 부과했습니다.

이에 원고는 부모님의 거주기간을 합산해야 한다며 소를 제기했습니다.

원심법원은 원고가 주택을 상속받은 이후 실제 거주한 기간이 1개월에 불과하므로, 피상속인의 기존 거주기간을 합산하거나 부모 봉양 등 부득이한 사정을 고려해 달라는 원고의 주장을 배척하고 거주기간별 장기보유 특별공제 적용을 거부한 처분이 정당하다고 판단하였습니다.

대법원은 원고의 상고를 기각하며 다음과 같이 판시했습니다(대법원 2025두34935).

"구 소득세법 제95조 제2항 단서 및 표 2에서 정하는 '거주기간'은 양도자가 양도자산인 주택의 취득일부터 양도일까지의 보유기간 중 해당 주택에서 거주한 기간을 의미하고, 이는 주택의 취득원인이 상속인 경우에도 마찬가지라고 보아야 한다."

재판부는 또한 "거주요건이 추가된 것은 1주택 보유자에 대한 특례를 실수요자 중심으로 개편하는 데 취지가 있다"는 점을 명확히 하였습니다.

이번 판결의 핵심은 상속 주택의 양도세 비과세 요건과 장기보유 특별공제 요건을 별개로 보았다는 점입니다.

첫째, 장기보유 특별공제를 받기 위한 '거주기간'은 반드시 양도자 본인이 주택을 '취득한 날(상속 개시일)'부터 양도한 날 사이에 실제 거주한 기간만을 의미한다는 점(거주기간 산정의 엄격성),

둘째, 상속 전 부모님(피상속인)과 동일 세대를 구성하여 함께 거주했더라도, 특별한 규정이 없는 한 그 기간을 자녀의 거주기간으로 통산해주지 않는다는 점(피상속인 기간 합산 불가),

셋째, 법령에 거주요건을 강화한 취지는 실제 그 집에 살고 있는 사람에게 혜택을 주기 위함이므로, 부득이한 사정이 있더라도 문언을 확대 해석할 수 없다는 점(실수요자 중심의 과세 원칙)

상속인은 억울함을 호소할 수 있습니다. 수십 년간 부모님을 모시고 한 집에서 살았는데, 단지 상속이 개시되었다는 이유로 거주기간이 리셋되는 것은 가혹하다고 느낄 수 있기 때문입니다. 실제로 상속인은 지구단위계획이나 부모 봉양 등의 사유로 거주하지 못한 사정을 배려해달라고 주장했으나 법원은 이를 받아들이지 않았습니다.

결국 세법은 '실질'만큼이나 '형식'과 '문언'이 중요합니다. 1주택 상속자라 하더라도 양도 시점에 큰 세제 혜택을 받으려면, 상속 개시 이후 본인의 거주 요건(최소 2년 이상)을 별도로 충족해야 한다는 점을 반드시 유념해야 합니다. 상속 주택 처분을 계획 중이라면 반드시 상속 시점 이후의 본인 거주 기록을 먼저 점검해 보시길 권합니다.