아파트 경매 낙찰 후 전 소유자 체납관리비, 낙찰자가 내야 할까?

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조는 "공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다"고 규정하고 있습니다.

이는 집합건물 공용부분의 공동 유지·관리 필요성과 이에 소요되는 경비에 대한 공유자 간 채권을 특히 보장하기 위한 것입니다.

그런데 경매나 공매를 통해 집합건물을 취득한 새 소유자가 어떤 범위의 체납관리비까지 부담해야 하는지, 관리단이 전 소유자 추심을 소홀히 했다면 신의칙 위반이 되는지에 대해서는 논란이 있어왔습니다.

이에 대한 법원의 태도를 검토해보겠습니다.

원고는 공매절차를 통해 집합건물의 한 구분소유권을 취득하였습니다.

피고 관리단은 전 소유자인 (주)더비이피앤코가 체납한 관리비에 대해 원고가 특별승계인으로서 승계해야 한다고 주장하였습니다.

원고는 피고가 전 소유자에 대한 지급명령을 받고도 강제집행을 하지 않아 체납관리비가 늘어났으므로, 피고가 원고에게 관리비를 청구하는 것은 신의칙상 허용될 수 없다고 반박하였습니다.

원심법원은 피고가 전 소유자에 대한 채권 추심을 소홀히 하였다고 판단하여, 피고가 원고에게 관리비를 청구하는 것이 신의칙상 허용될 수 없거나 권리남용에 해당한다고 보았습니다.

대법원은 다음과 같은 이유로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하였습니다(2021다207498,207496).

집합건물법 제18조의 취지에 대해 : "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적절한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의무의 유무에 관계없이 행사할 수 있도록 하여 입법취지를 실현하고자 한 것"

승계되는 관리비의 범위에 대해 : "집합건물의 전 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공통의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의무의 유무에 관계없이 징구할 수 있도록하여 특별규정을 둔 것"

"상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은 모두 입주자 전체의 공통의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용에 해당하는 것으로 인정되므로, 전 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비로 보아야 한다"

신의칙 위반 여부에 대해 : "피고는 전 소유자를 상대로 지급명령을 받았음에도 전 소유자가 자력이 없어 실익이 없을 것이라는 판단 때문에 강제집행절차로 나아가지 아니하였다고 주장하고, 원고가 제출한 자료에 의하더라도 전 소유자에게 강제집행이 가능한 다른 재산이 있었다는 점이 확인되지 아니한다"

"원고가 공매절차에서 낙찰을 통해 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였으므로 전 소유자가 세금조차 납부하지 못하던 처지임을 알고 있었다고 보인다. 따라서 공매절차에 참여한 원고로서는 이 사건 부동산에 대하여 관리비 역시 연체되었을 가능성 역시 짐작할 수 있었다"

이번 대법원 판결의 핵심은, 첫째, 승계되는 관리비 범위를 명확히 했습니다. 단순한 공용부분 관리비뿐만 아니라 집합건물 전체의 통일적 유지·관리를 위한 비용(일반관리비, 청소비, 수선유지비 등)까지 승계 대상에 포함된다고 보았습니다.

둘째, 관리단의 추심 소홀이 바로 신의칙 위반이 되지는 않는다는 것입니다. 전 소유자에게 강제집행 가능한 재산이 없는 상황에서는 관리단이 굳이 강제집행을 하지 않더라도 신의칙 위반이 아니라고 보았습니다.

셋째, 공매 취득자의 예측가능성을 인정했습니다. 공매 참여자는 전 소유자의 경제적 상황과 관리비 연체 가능성을 충분히 예측할 수 있었다고 판단했습니다.

공매나 경매 시 사전 검토가 필수입니다. 체납관리비 승계 책임을 피하기 어려우므로, 입찰 전 관리사무소를 통해 체납 현황을 확인하고 예상 부담액을 감안한 입찰가 산정이 필요합니다.

또한 일반관리비, 청소비, 수선유지비 등 집합건물 전체의 통일적 관리를 위한 비용이 모두 승계 대상이므로 입찰 전 종합적 검토가 필요합니다.

다만 개별 사안에서는 구체적 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 관련 분쟁 발생 시에는 전문가의 조력을 받는 것이 중요합니다.