수년간의 부동산 가격 급상승기를 마치고 최근엔 부동산 가격 급하강기를 맞아, 부동산 매매계약의 해제를 원하는 매수인들이 크게 늘고 있습니다.

부동산 매매계약은 보통 계약하면서 매수인이 매매대금의 10% 정도를 계약금으로 지급하고, 몇 달 정도의 간격을 두고 중도금을 지급하고, 이후 또 몇 달 정도의 간격을 두고 잔금을 지급하면서 등기 및 인도를 받는 순서로 진행되기에, 매매계약 시와 잔금 지급 및 등기 시까지 적게는 한두 달 많게는 몇 년의 기간이 걸립니다.

때문에 요즘과 같이 부동산 가격 급상승 후 급하강 시기엔, 계약 시 부동산의 시가가 잔금 시에는 매우 떨어져 있게 되고, 이 경우 매수인은 매매계약을 없던 것으로 돌리고 싶어집니다.

최근 상담했던 여성분은 검단신도시 소재 오피스텔을 21년 2월경에 약 2억원에 분양받았고, 계약금 10%와 중도금 60%가 대출을 통해 이미 지급된 상태로, 올해 2월경 나머지 30% 잔금을 납부하고 입주하는 것만 남은 상태였습니다.

위 여성분은 최소 1억 5천만원 이상에 임대를 놔준다는 분양대행사 직원의 말을 믿고, 계약금 포함 본인의 돈은 5천만원 정도만 준비하면 된다고 생각해 자금계획을 세웠는데, 잔금일(입주일)이 다가오는 요즘엔 1억원 정도에야 겨우 임대를 놓을 수 있고, 또 위 오피스텔이 1억 5천만원에도 매도가 안 되는 상황으로, 결국 1억 5천만원도 안되는 오피스텔을 2억원 주고 산 셈이 되었습니다.

이에 위 여성분은 당시 분양대행을 했던 분양대행사 직원에게 이런저런 항의를 하였고, 대행사 직원은 계약금 상당의 위약금 및 분양자 측에서 대납한 중도금 이자 정도만 분양자 측에 지급하면, 계약을 해제 해지할 수 있다는 취지의 말을 하다, 현재는 이 또한 어렵다고 하는 상황입니다.

과연 이 경우, 위 여성분은 분양계약을 해제 해지할 수 있을까요? 해제할 수 있다면, 어떤 대가를 치뤄야 해제할 수 있을까요?

일단 분양계약서의 내용에 따라 위 질문에 대한 답이 결정됩니다. 즉, 원칙적으로 ‘계약은 지켜져야’ 하기 때문에, 분양계약 해제를 할 수 있는 계약서상의 근거가 없다면 계약해제를 할 수 없습니다. 나아가 민법 등 법에 일정한 요건을 충족하면 계약을 해제할 수 있는 경우가 있는데, 이에 해당한다면 계약을 해제할 수 있습니다.

민법 등 법률의 규정에 의한 해제권은 상대방이 계약에 따른 의무를 이행하지 않을 경우 발생하는데, 위 여성분의 경우 상대방인 매도인 측의 잘못은 없어 보여 법률의 규정에 의한 해제는 어려워 보입니다. 따라서 계약서를 통해 계약해제를 할 수 있는지 문제되는데, 해제와 관련된 규정 중 이 사안에 대입해 볼 수 있는 규정은 두 개 정도 있었습니다.

첫 번째는 “중도금 지급 전까지 매수인은 계약금 상당액을 위약금으로 매도인에게 지급하고 계약을 해제할 수 있다”는 취지의 규정인데, 위 여성분은 이미 중도금을 전액 은행 대출을 통해 지급한 상황이므로 이 규정을 통한 계약해제는 불가능합니다.

다음으로, 매도인 측에서 이 사건 분양 등과 관련하여 1. 벌금 이상의 형벌을 받거나, 2. 시정명령 또는 과태료 등의 행정처분을 받은 경우, 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 이 경우 잘못이 매도인 측에 있으므로, 매수인은 계약금 상당액을 위약금으로 매도인으로부터 받을 수 있습니다.

이 계약내용이, 위 여성분이 계약을 해제할 수 있는 유일한 근거로, 결국 위 여성분이 이 건 분양계약을 해제하려면 매도인 측에서 이 사건 분양 등과 관련하여 벌금 이상의 형벌을 받거나 시정명령 등 행정처분을 받은 사실을 입증하면 됩니다.

그러나 문제는 매도인 측에서 그러한 형벌이나 행정처분을 받은 사실을 매수인인 위 여성분이 알기는 매우 어렵다는 점입니다. 물론 소송이 진행된다면, 법원을 통해 그러한 사실의 확인이 가능하나, 소송전이라면 이를 알기 매우 어려운 것이 현실입니다.

본 변호사는 위 여성분에게 이러한 사정을 자세히 설명하고, 매도인 측의 벌금 이상의 형벌 또는 행정처분을 받은 사실을 확인한 후 소송 등 법적 조치를 취하기로 하였습니다.

다시 한번 정리한다면, 매매계약의 해제 해지를 원하는 매수인의 경우, 법에서 정한 해제 사유가 있는지... 매도인에게 계약위반의 사유가 있는지, 계약서에서 정한 해제 사유가 있는지를 면밀히 살펴서, 이에 해당한 경우만 계약해제를 할 수 있는 것입니다.

특히, 분양계약서의 경우, 일반적인 매매계약서와 달리, 위 여성분의 케이스처럼 보다 구체적인 해제 사유를 명시한 경우가 많으므로, 해제를 원하는 매수인은 보다 더 꼼꼼히 분양계약서를 검토할 필요가 있습니다.

나아가 ‘사정변경에 의한 매매계약 해제’를 법원이 인정하기에, 이에 따른 해제를 검토할 필요가 있습니다. 다만, 이는 예외적으로 엄격한 요건 하에 인정된다는 점을 주의하여야 할 것입니다.

사정변경으로 인한 계약해제는, 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 한하여 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다(대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다257743 판결 등)

<법무법인 이로 대표변호사 박병규>