2018. 10. 16. 상가건물임대차보호법이 개정되어 권리금 보호 규정이 신설되었습니다.

상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

임차인이 신규임차인이 되려는 사람과 권리금계약을 맺었는데, 임대인이 이를 방해한 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있습니다.

최근 임차인이 임대인을 상대로 권리금 상당액 손해에 대한 배상청구를 한 사안에서, 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임의 전제가 되는 ‘임차인이 신규임차인의 주선’이 없다고 판단하여 손해배상청구를 기각한 사안이 있어, 이를 소개하고자 합니다.

임차인 피고는 2007. 8. 1. 임대인 원고와 원고 소유 건물 1층 중 35평을 보증금 8천, 차임 월 4,687,000원(부가가치세 별도), 관리비 385,000원(부가가치세 별도), 임대기간 2007. 8. 1.부터 2009. 7. 31.까지로 정하여 임차한 후, 약국을 운영하였습니다.

피고는 수차례 임대차계약기간을 연장하며 그 내용을 변경해오다가 이 사건 약국의 면적확장공사 및 인테리어공사를 진행하여 확장된 면적으로 임대하기로 합의하였고, 그에 따라 피고는 2015. 3. 5. 원고와 이 사건 건물 1층 중 75평을 임차보증금 725,000,000원, 차임 월 10,000,000원(부가가치세 별도), 관리비 2,062,500원(부가가치세 별도), 임대기간을 2015. 3. 15.부터 2017. 3. 14.까지로 정하여 임차하기로 하는 새로운 임대차계약을 체결하였습니다.

이후 원고는 피고에게 2017. 3. 15. 월 차임을 10,000,000원에서 18,000,000원으로 증액하여 줄 것을 요청하고, 2017. 8. 24. 임차보증금을 725,000,000원에서 1,000,000,000원으로, 월 차임을 10,000,000원에서 30,000,000원으로 각 증액하여 줄 것을 요청하였습니다.

또한 원고는 2018. 2. 9. 피고에게 피고가 증액된 차임을 지급할 의무가 있음에도 이를 납부하지 아니하고 있으므로 이 사건 임대차계약의 연장을 원하지 아니하고 이 사건 임대차목적물을 2018. 3. 14.까지 반환할 것을 요청하면서 피고의 임차보증금, 권리금 반환 요구를 무시하였습니다.

이후 원고는 피고에게 건물명도를 청구하는 소송을 제기하였고, 피고는 원고의 이와 같은 행위로 인하여 2018 년 3월경 이 사건 약국의 새로운 임차인을 데리고 와서 권리금 계약을 체결하는 것은 불가능하였는바, 원고의 위 행위는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호 내지 제4호에서 정한 권리금 회수 방해행위에 해당하므로 원고는 피고에게 이 사건 약국에 대한 권리금 1,000,000,000원 중 그 일부인 325,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다며 다투었습니다.

서울고등법원 제9민사부는 건물 임대인인 원고가 임차인인 피고를 상대로 임대차종료를 원인으로 인도를 구하고, 이에 피고는 반소로 임차보증금 반환 및 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구를 함께 구한 사건에서, 권리금 회수 방해에 기한 손해배상청구를 기각하였습니다(서울고등 2021나2026886(본소), 2026893(반소)).

재판부는 “임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공해야 하고(상가임대차법 제10조의4 제5항), 임대인은 위 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 위 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우에는 위 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있다(상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호, 제2항 제1호, 제2호).

관련 법리에 비추어 볼 때, 상가임대차법 제10조의4가 정하는 '임차인이 신규임차인을 주선'한다는 것은 임차인이 임대인에게 권리금계약의 체결사실 등을 알리면서 인적사항이 구체적으로 특정된 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와의 새로운 임대차계약 체결을 위한 협의를 해 줄 것을 요청하는 것을 의미한다.

그러나 본건에서는 신규임차인의 존재 자체가 특정되지 않았을 뿐만 아니라 피고가 원고에게 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와의 새로운 임대차계약 체결을 위한 협의를 해 줄 것을 요청하였음을 인정할 만한 아무런 증거도 없다.”고 판단하였습니다.

나아가 “물론 원고가 2017. 8. 24. 임대차보증금을 종전 725,000,000원에서 1,000,000,000원으로, 월 차임을 종전 10,000,000원에서 30,000,000원(=기존 면적 35평에 대한 18,000,000원 + 증가된 면적 40평에 대한 12,000,000원)으로 각 증액하여 줄 것을 요청한 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 원고의 위와 같은 증액 요청은 무엇보다 임대차목적물인 이 사건 약국의 면적이 2배 정도 증가한 것을 반영한 것이므로 그 자체가 합리성을 결하였다고 단정하기는 어렵다.

또한 제1심 감정인 G의 임료 감정결과에 의하면, 2017년 3분기의 적정 월 임료는 임대차보증금이 0원임을 전제로 하여 22,146,000원이고, 원고가 피고에게 요구한 임대차보증금과 월 차임을 임대차보증금이 0원임을 전제로 계산하면 37,083,333원(=임대차보증금 1,000,000,000원 × 전환율 8.5% × 1/12 + 월 차임 30,000,000원)으로서 위 적정 월 임료보다 다소 고액임은 인정된다.

그러나 원고가 피고에게 위와 같이 증액 요청을 할 당시 피고가 원고에게 지급하여 오던 월 환산 차임은 15,135,416원(=임대차보증금 725,000,000원 × 전환율 8.5% × 1/12 + 월 차임 10,000,000원)으로서 적정 월 임료보다 훨씬 적은 수준이었던 점, 그뿐만 아니라 피고는 2007년경부터 10년 이상 이 사건 약국을 운영해오면서 비교적 저렴한 수준의 차임을 지급해 온 것으로 보이는 점, 반면 피고는 원고의 위 증액 요청 시점으로부터 수년 전부터 한 해당 수억 원의 종합소득(2015년, 2016년 및 2017년도 각 귀속분 종합소득금액은 모두 400,000,000원을 초과함)을 세무 당국에 신고해 온 점 등을 아울러 고려하면, 원고가 피고에게 현저히 높은 금액으로 임대차보증금이나 차임을 요구하여 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보였다고 보기는 어렵다.

더구나 피고는 원고와의 협의 과정에서 이 사건 임대차계약을 갱신할 경우 (제3자인 신규임차인이 아닌) 피고 자신이 부담할 조건 등을 제시하였을 뿐 이 사건 약국의 신규임차인을 주선하기 위한 시도는 특별히 하지 않은 것으로 보이고, 이와 관련하여 원고가 피고에게 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 표시하였다고 볼 만한 사정도 찾기 어렵다.

피고가 제시하는 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결은 '임차인이 임대인에게 신규임차인과 임대차계약을 체결할 것을 요구하였으나, 임대인이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 밝힘으로써 임차인의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다'고 본 사례로서, 본건과는 사안을 달리하여 피고의 주장을 뒷받침하는 근거로 그대로 원용할 수는 없다.”라고 판단하였습니다.

위 판결에서 주의깊게 살펴보아야 할 점은, 첫째, 상가건물 임대차보호법 제10조의4가 정하는 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임 성립의 요건은, 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도, 임대인이 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에서 정한 각 호 중 어느 하나의 행위를 함으로써 권리금 회수를 방해해야 한다는 점,

둘째, 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임의 성립의 전제인 ‘임차인이 신규임차인을 주선’한다는 것의 의미는, 임차인이 임대인에게 권리금계약의 체결사실 등을 알리면서 인적사항이 구체적으로 특정된 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와의 새로운 임대차계약 체결을 위한 협의를 해 줄 것을 요청하는 것이라는 점입니다.

셋째, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다는 점입니다.

특히 ‘신규임차인 주선’과 관련하여, 비록 임대인측에서 임대료 등을 대폭 상향하여 임대차 갱신을 요구하기에 위 상향된 임대료 등으로 신규 임차인을 섭외하기 어렵다 하더라도, 권리금 상당의 손해배상을 받으려는 임차인은 반드시 신규임차인을 주선해야만 한다는 점을 명심해야 할 것입니다.

<법무법인 이로 대표변호사 박병규>