박병규변호사입니다.

국토교통부는 민간택지 분양가상한제 적용기준과 대상을 확대하기 위하여 주택법 시행령을 개정할 것임을 발표하였습니다.

주요 골자로는 ① 민간택지 분양가상한제 적용기준을 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 낮추고, ② 재건축재개발단지에 대한 상한제 효력적용시점을 ‘입주자모집 승인 신청분 이후’로 변경하며, ③ 전매제한기간을 최대 10년으로 연장하는 것입니다.

오늘은 분양가상한제의 의미와 실시하게 된 이유 및 제기되는 여러 가지 논의점들에 관하여 살펴보기로 하겠습니다.

쉽게 이야기하면 분양으로 발생하게 되는 이익을 누가 가져갈지에 관하여 주도권 다툼이라고 볼 수 있습니다.

이러한 발표가 되자마자 논쟁이 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 청와대 국민청원게시판에는 분양가상한제를 막아달라는 청원이 등장하였고, 경제정의실천시민연합에서는 이번 대책이 집값을 낮추기에는 역부족이라며 보다 전면적인 분양가상한제를 실시할 것을 촉구하고 있습니다.

그동안 한편에서는 한일간 수출규제대립과 미중간의 무역전쟁 등 경제문제로 인하여 정부가 상한제 실시를 연기할 거라는 관측이 제기되었습니다.

그러나 최근 강남을 중심으로 주택가격이 심상치 않게 상승하자 정부는 이를 심각하게 판단하여 전격적으로 발표하게 된 것입니다.

대한민국의 집값시장을 앞에서 끌어가는 곳이 강남시장입니다. 기차에 비유한다면 부동산시장이라는 전체기차를 끌고가는 동력기관차라고 볼 수 있습니다. 그러한 기관차가 다시 발동이 걸리기 시작하자, 정부가 그에 제동을 가한 것이라고 볼 수 있습니다.

그럼 이제 분양가 상한제 확대발표와 관련된 몇가지 논의점을 살펴보겠습니다.

❏ 먼저 정부가 이중잣대를 가지고 상호 모순되는 정비사업 규제를 하고 있다는 비판입니다.

이는 국토교통부가 상한제 발표에 앞서 언론에 보도한 “분양승인 전 조합원 가치는 단순 기대이익으로 소급적용해도 재산권 침해가 아니라”는 발언이 문제가 된 것입니다.

이러한 비판을 촉발함에는 이와 같은 워딩을 작성한 실무진의 사려깊지 못함도 원인입니다.

하지만, 이 워딩의 본질은 “단순 기대이익으로 재산권 침해가 아니다”가 아니라, “~으로 소급적용해도 재산권 침해가 아니다.”에 존재합니다.

비판기사의 헤드라인은 “사유재산권 뒤흔든 정부의 이중잣대” “상호 모순 정비사업 규제” “정책 위한 꿰맞추기 논리” “규제 필요 따라 해석 바꾸는 정부” “규제 모순, 조합원 법적 대응 예고” 로 뽑고 있습니다.

그리고 기사 내용 중에는 “전문가들은 위헌 여부는 좀 더 세밀히 분석해봐야 한다면서도 규제의 근거가 되는 논리가 모순된다는 점에서는 의견이 일치한다”라고 까지 기술하고 있습니다.

그러나 전문가인 본변호사의 입장에서 볼 때 이러한 것은 모순이 아니라고 말하고 싶습니다.

기사에서 언급한 재건축초과이익환수제는 개발이익 중에서 초과이익을 나누어야 한다는 취지입니다. 즉, 재건축으로 인한 이익 중 교통, 교육, 경제, 문화 등의 사회시설로 인하여 발생하는 초과이익은 공공과 소유주가 나누어야 한다는 점입니다.

그러나 헌법재판소는 일관되게 94년 토지초과이득세 사건과 2008년 종부세 사건에서 미실현이익에 대하여 과세함이 자유시장경제의 본질은 침해하지 아니한다고 판시하였습니다.

즉, 재건축초과이익에 대한 문제는 과세부과 대상이 되는 경제적 실질이 존재한다는 것이며, 조세부과에 있어서 형평성을 중시해야 한다는 점이 반영된 것입니다.

재건축초과이익사건에서는 재산권으로 보지 않다가, 분양가 상한제에서는 재산권으로 인정하다니... 이것은 모순이라는 것이 비판하는 쪽의 주장입니다.

그러나 분양가 상한제에서 설사 이를 재산권으로 본다고 해서 분양가 상한제의 확대적용이 위헌이라는 식의 논리는 성립할 수 없습니다.

​즉, 어떠한 법률관계를 규율하는 법이 소급적으로 적용된다고 무조건 위헌인 것은 아닙니다. 규율대상으로 삼은 사실관계나 법률관계가 과거에 시작했으나 아직 완성되지 아니하고 진행과정에 있는 경우에는 이른바 ‘부진정소급효’라고 부릅니다.

분양가상한제의 적용확대가 문제되는 이번 사안은 현재 진행중인 사실,법률관계에 대한 규율에 해당하는 “부진정소급효”의 경우입니다.

헌법 제13조 제2항 ‘소급입법에 의하여 재산권을 박탈당하지 않는다’의 소급입법은 부진정소급입법이 아니라, 이미 사실관계나 법률관계가 종결되어 굳어진 “진정소급입법”을 금지한다는 의미입니다.

이른바 시장지상주의에 따라 여러 부작용들이 자연스럽게 해결될 것이므로, 정부의 간섭은 문제해결에 도움이 되지 않는다는 취지입니다.

기업과 시장의 자율을 중요시 하는 소위 신자유주의라는 성향을 가진 이들의 주장입니다. 이분들은 자유로운 경쟁을 극대화 하고 효율성과 생산성을 최고의 가치에 둠으로써, 결국은 사회공동의 이익이 증진될 것이라고 합니다.

그러나 이분들이 신봉하는 아담 스미스의 “보이지 않는 손”이 정부의 간섭을 배제하는 것은 아닙니다. 어떤 학자의 이론은 그가 살았던 시대와 떼어놓고 논할 수는 없는 것입니다.

정부의 시장개입을 반대하는 이들이 주장하는 시장개입을 어떻게 봐야 할지요? 저는 불필요한 시장개입의 정확한 개념규명이 필요하다고 봅니다.

아마도 우리가 경계해야 할 시장개입은 이런 것이 아닐까 싶습니다. 과거 YS정부 당시 OECD 가입조건을 충족시키려 정부가 무리하게 환율을 낮추느라 외환보유고를 소모하고, 사기업인 종합금융사에 특정기업에 대한 대출을 강요하고, 각종 정경유착을 통한 특정기업의 편의 봐주기가 불필요한 “시장개입”이 아닐까 싶습니다.

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​이로 인하여 우리는 IMF라는 고통스런 시간을 보내야 했으며, 우리의 아버지,어머니들은 눈물을 흘리셨습니다. 127만명이 일자리를 잃었고, 실업자수는 기하급수적으로 증가하였습니다. 많은 수의 아버님들이 가짜출근을 하였습니다.

이러한 정부의 잘못된 간섭으로 그 피해를 고스란히 국민이 떠안게 되는 것을 막기위하여, 정부의 쓸데없는 시장개입을 막아야 하는 것입니다.

정부의 간섭으로 국민경제가 나아질 수 있고, 시장자체의 능력으로는 해결할 수 없는 암덩어리를 떼어내는 일이라면 정부가 적극 나서야 하는 것입니다.

❏ 우리는 인간의 생존을 위하여는 의/식/주 가 필수적이라고 이야기합니다. 이는 정부의 역할에 대한 지침이기도 할 것입니다.

의/식/주 와 관련된 시장에서 문제점이 발생하게 되면, 국민의 생존에 직결이 되므로, 정부는 적극적으로 개입하여야 하는 것입니다.

그러한 역할을 보이지 않는 누군가의 손에 방임하게 된다면, 그 결과는 아담스미스가 꿈꾸었던 평등한 시장과는 괴리된 그런 시장이 될 것입니다.

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❏ 정책이란 우리가 처한 문제점에 대한 본질을 살피고, 이것이 극복된 목적을 설정하며, 목적을 달성하기 위한 수단의 선택과정이라고 압축할 수 있습니다. 이러한 정책의 실행과정에서 시행착오는 필연적인 것입니다.

현재 한국의 주택시장이 문제라는 것을 부인하는 사람은 드물 것입니다.

 서민들이 아침부터 밤늦게까지 일을 하더라도 치솟는 집값을 마련한다는 것은 100% 불가능합니다. 그래서 이러한 현실에서 나만 바보가 되지 않으려고, 빛을 내서라도 집을 장만하는 것입니다.

이러한 현상이 올바르기 때문에 집장만 경쟁에 뛰어드는 것이 아니라, 일만 열심히 하며 살다가는 자식들에게 가난만을 되물림할 수 밖에 없기에, 어쩔 수 없이 부동산 시장에 뛰어드는 것입니다.

 그렇다면 이러한 문제점 앞에서 정부는 뒷짐만 지고 시장의 보이지 않는 손이 해결해 주기를 기다려야 할까요?

☞ 정부의 이번 대책에 비판하는 사람들은 이야기 합니다. 재개발, 재건축의 각종 규제를 풀어서 공급을 늘려 집값을 안정화해야 한다.

그런데 이거 많이 들어본 이야기입니다.    

☞ 공급을 늘려서 집값을 잡겠다? 집값의 상승은 공급이 늘어나게 되면 자연히 하락할 것이니, 정부는 개입하지 말고, 지켜만 보고 있어라 ?

현재 한국의 주택시장 문제는 양적 공급부족으로 인한 것이 아닙니다. 질적 부족으로 인한 것입니다.

그런데 이를 공급의 확장으로 해결하겠다는 것은 불난 집에 기름을 붓는 격입니다.

집값이 갈수록 오르고 이로 인하여 가계부채가 상승하게 되면 부동산버블로 인한 충격은 재앙수준입니다.

많은 국가에서 이러한 전철을 밟았는데, 우리도 굳이 그길을 따라가야 한다고 주장하는 것인가요?

대한민국 헌법 제122조는 국가는 국토의 효율적이고 균형있는 이용, 개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다고 규정하고 있습니다.

현재 한국사회는 주택시장의 시장기능이 적절하게 작동한다고 보기 어렵습니다.

“왜곡된 수요와 공급이 존재하기 때문입니다.”

이러한 시장의 실패가 지속되고, 이로 인하여 서민들의 고통이 늘어나고, 결혼 기피, 출산률 저하, 인구감소현상 등 사회의 부작용이 속출하는 현실에서 시장의 보이지 않는 손이 해결해 주기를 기대하라...

이러한 주장이 너무 순진하거나 사악한 것이라고 느껴진다면 이는 저만의 생각일까요?